การพัฒนาโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่ หรือโครงการที่มีลักษณะพิเศษ ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่การขออนุญาตก่อสร้างตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเท่านั้น แต่ยังมีข้อกำหนดด้านสิ่งแวดล้อมที่สำคัญ นั่นคือการจัดทำ รายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (Environmental Impact Assessment - EIA) EIA คือกระบวนการศึกษาและประเมินผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นจากการพัฒนาโครงการ ทั้งในทางบวกและทางลบ ต่อทรัพยากรธรรมชาติ, สิ่งแวดล้อม, คุณภาพชีวิต, และสุขอนามัยของชุมชน การละเลยการทำ EIA อาจทำให้โครงการไม่ได้รับอนุญาต หรือถูกระงับการก่อสร้างได้

1. ทำความรู้จัก EIA: หัวใจของการพัฒนาที่ยั่งยืน

EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment คือ รายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษา วิเคราะห์ และประเมินผลกระทบของโครงการหรือกิจการที่อาจเกิดขึ้นต่อสิ่งแวดล้อม ทั้งทางตรงและทางอ้อม ครอบคลุมทั้งด้านทรัพยากรธรรมชาติ (ดิน, น้ำ, อากาศ, ป่าไม้, สัตว์ป่า), คุณภาพสิ่งแวดล้อม (มลพิษ, ของเสีย), สังคม, เศรษฐกิจ, และสุขอนามัยของประชาชน โดยมีมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมเหล่านั้นประกอบอยู่ด้วย

วัตถุประสงค์หลักของการทำ EIA:

• ป้องกันและลดผลกระทบ: ระบุและประเมินผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นล่วงหน้า เพื่อกำหนดมาตรการป้องกัน ลด หรือแก้ไขผลกระทบ
• เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจ: เป็นข้อมูลสำคัญให้หน่วยงานภาครัฐใช้ประกอบการพิจารณาอนุญาตโครงการ
• ส่งเสริมการมีส่วนร่วมของประชาชน: เปิดโอกาสให้ประชาชนและชุมชนที่อาจได้รับผลกระทบได้แสดงความคิดเห็น
• สร้างการพัฒนาที่ยั่งยืน: ทำให้โครงการสามารถอยู่ร่วมกับสิ่งแวดล้อมและชุมชนได้อย่างสมดุล

2. ประเภทโครงการที่เข้าข่ายต้องจัดทำ EIA

กฎหมายได้กำหนดประเภทและขนาดของโครงการ หรือกิจการที่ต้องจัดทำรายงาน EIA อย่างชัดเจน โดยส่วนใหญ่จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ หรือมีลักษณะที่อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมสูง ซึ่งครอบคลุมหลายภาคส่วน รวมถึงภาคอสังหาริมทรัพย์และอาคาร ดังนี้:

• อาคารชุด (คอนโดมิเนียม):
  
  • อาคารชุดที่มีจำนวนห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
  • อาคารชุดที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• โรงแรมหรือรีสอร์ท:
  
  • โรงแรมที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
  • โรงแรมที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• โรงพยาบาล:
  
  • โรงพยาบาลที่มีจำนวนเตียงตั้งแต่ 30 เตียงขึ้นไป
  • โรงพยาบาลที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• อาคารที่อยู่อาศัยรวม (หอพัก/อพาร์ตเมนต์) ที่มีจำนวนห้องตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
• อาคารพาณิชย์ หรือสำนักงาน:
  
  • อาคารพาณิชย์ หรือสำนักงาน ที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อการพักอาศัย:
  
  • การจัดสรรที่ดินที่มีจำนวนแปลงตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป
  • การจัดสรรที่ดินที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 100 ไร่ขึ้นไป
• ศูนย์การค้า, ห้างสรรพสินค้า:
  
  • ศูนย์การค้า หรือห้างสรรพสินค้า ที่มีพื้นที่ใช้สอยรวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• โรงงานอุตสาหกรรม: มีการกำหนดประเภทและขนาดของโรงงานที่ต้องทำ EIA อย่างละเอียดตามประเภทกิจการและกำลังการผลิต
• โครงการโครงสร้างพื้นฐาน: เช่น ถนน, ทางพิเศษ, เขื่อน, ท่าเรือ, สนามบิน

ข้อสังเกต: รายละเอียดและขนาดที่เข้าข่ายอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ตามประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมฉบับล่าสุด ดังนั้น ควรตรวจสอบข้อมูลที่อัปเดตที่สุดเสมอ

3. หน่วยงานที่รับผิดชอบและขั้นตอนการจัดทำ EIA

การจัดทำ EIA เป็นกระบวนการที่มีขั้นตอนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลายส่วน:

3.1 หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

• สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (สผ.): เป็นหน่วยงานหลักในการพิจารณารายงาน EIA ของโครงการส่วนใหญ่
• คณะกรรมการผู้ชำนาญการพิจารณารายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (คชก. EIA): คณะกรรมการที่ สผ. แต่งตั้งขึ้นมาพิจารณารายงานเฉพาะด้าน
• หน่วยงานอนุญาตโครงการ: เช่น กรมโยธาธิการและผังเมือง, กรุงเทพมหานคร, เทศบาล, อบต. ซึ่งจะใช้ผลการอนุมัติ EIA ประกอบการพิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้าง

3.2 ขั้นตอนการจัดทำและพิจารณา EIA

• ว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษา EIA ที่ได้รับอนุญาต: เจ้าของโครงการต้องว่าจ้างบริษัทที่ปรึกษาที่มีรายชื่อตามประกาศของ สผ.
• ศึกษาและจัดทำรายงาน EIA: บริษัทที่ปรึกษาจะทำการศึกษาข้อมูล, วิเคราะห์ผลกระทบ, และจัดทำรายงานฉบับร่าง
• การมีส่วนร่วมของประชาชน: เปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องในพื้นที่
• ปรับปรุงรายงานและยื่นต่อ สผ.: นำข้อเสนอแนะจากการรับฟังความคิดเห็นมาปรับปรุงรายงานฉบับสมบูรณ์ และยื่นต่อ สผ.
• การพิจารณาของ คชก. EIA: คชก. จะพิจารณารายงาน ใช้เวลาประมาณ 45-90 วันทำการ หากมีข้อสงสัยจะเรียกให้เจ้าของโครงการและที่ปรึกษาเข้าชี้แจงและแก้ไข
• การอนุมัติรายงาน EIA: หากรายงานครบถ้วนและเป็นไปตามหลักเกณฑ์ คชก. จะมีมติเห็นชอบ

แจ้งผลการพิจารณา: สผ. จะแจ้งผลการพิจารณาไปยังเจ้าของโครงการและหน่วยงานอนุญาต

4. ระยะเวลาการพิจารณาและข้อควรระวัง

ระยะเวลาพิจารณา: โดยทั่วไป การพิจารณารายงาน EIA อาจใช้เวลาตั้งแต่ 45 วัน ถึง 90 วันทำการ นับตั้งแต่ สผ. ได้รับเอกสารครบถ้วน แต่ในทางปฏิบัติ อาจใช้เวลานานกว่านั้นมาก (หลายเดือนถึงเป็นปี) หากมีข้อแก้ไข, โครงการซับซ้อน, หรือมีข้อโต้แย้งจากชุมชน

ข้อควรระวัง:

• เริ่มดำเนินการแต่เนิ่นๆ: ควรเริ่มดำเนินการจัดทำ EIA ตั้งแต่ช่วงเริ่มต้นของโครงการ (Phase Pre-Design) เพราะกระบวนการใช้เวลานาน
• การศึกษาข้อมูลที่ถูกต้อง: รายงานต้องมีความน่าเชื่อถือ และครอบคลุมผลกระทบอย่างแท้จริง
• การมีส่วนร่วมของประชาชน: เป็นขั้นตอนที่สำคัญและละเอียดอ่อน ต้องดำเนินการอย่างโปร่งใสและจริงใจ เพื่อลดความขัดแย้งในอนาคต
• ผลการอนุมัติ EIA ไม่ใช่ใบอนุญาตก่อสร้าง: การได้รับอนุมัติ EIA เป็นเพียงเงื่อนไขหนึ่งที่จำเป็น แต่ยังต้องนำผลอนุมัตินั้นไปยื่นประกอบการขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานท้องถิ่นต่อไป
• เงื่อนไขแนบท้าย EIA: เมื่อได้รับอนุมัติ EIA จะมีเงื่อนไขแนบท้ายที่เจ้าของโครงการต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดตลอดอายุโครงการ

5. ความเชื่อมโยงกับการขออนุญาตก่อสร้าง

รายงาน EIA ที่ได้รับอนุมัติแล้ว ถือเป็น เอกสารประกอบที่สำคัญที่สุด ในการยื่นขออนุญาตก่อสร้างสำหรับโครงการที่เข้าข่ายต้องทำ EIA หน่วยงานอนุญาต (เช่น สำนักงานเขต, เทศบาล, อบต.) จะไม่พิจารณาออกใบอนุญาตก่อสร้างให้ หากโครงการนั้นยังไม่ได้รับอนุมัติ EIA

ลำดับขั้นตอนที่ถูกต้อง:

• จัดทำและขออนุมัติรายงาน EIA ให้เรียบร้อย
• เมื่อได้รับอนุมัติ EIA แล้ว จึงนำผลอนุมัตินั้นไปยื่นขออนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1) พร้อมแบบแปลนและเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

6. บทสรุป

การจัดทำรายงาน EIA คือกระบวนการสำคัญที่สะท้อนถึงความรับผิดชอบต่อสังคมและสิ่งแวดล้อมของผู้พัฒนาโครงการ การทำความเข้าใจประเภทโครงการที่เข้าข่าย, ขั้นตอนการดำเนินการ, และความเชื่อมโยงกับใบอนุญาตก่อสร้าง จะช่วยให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น, ถูกต้องตามกฎหมาย, และเป็นส่วนหนึ่งของการพัฒนาประเทศอย่างยั่งยืน

References

• Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, B.E. 2535 (พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535)
• Building Control Act, B.E. 2522 (พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522)
• Announcements of the Ministry of Natural Resources and Environment regarding projects requiring an EIA (ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่อง กำหนดประเภทและขนาดของโครงการหรือกิจการซึ่งต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม)